一、《条例》立项论证的问题：
1、物业管理主体问题
国务院颁布的《物业管理条例》第二条对“物业管理”的主体范围界定不够准确，其只规定了物业服务企业一个主体。而《物权法》第70条规定了业主对共有部分享有共同管理权，同时也出现了“其他管理人”的称谓。
因此，建议本次立法在界定物业管理主体时，增加业主和其他管理人两个主体。

2、物业收费问题
对于不缴物业费的业主或住户，法律并没有明确的处罚方法，导致物业公司资金流动出现困难，无法提供更好的物业服务。

3、小区公共区域私搭乱建行为问题
在物业管理中，对于业主的私搭乱建行为，物业公司通过行使管理权进行管理无法解决问题，如通过诉讼解决问题，物业公司的成本太大，不容易得到实行。

4、业委会、业主大会行为的规范和管理的问题
现有法律规定对于业委会、业主大会的行为规范及管理还不够完善，导致业委会与物业公司成为两个对立的阵营，对于小区管理起不到积极的作用，应完善业委会及业主大会行为的规范制度，明确职责及应承担的义务，以及主管部门，违反制度的处罚相关细则。

5、开发商遗留问题
房屋质量问题、产权证书办理问题等都成为收费难的瓶颈。应制定细则，划分开发商与物业公司所应各自承担的责任义务。

6、社会舆论导向问题
现有的社会舆论导致物业公司处于众矢之的的尴尬境地，不利于物业公司的健康发展，急需扭转这种状态，使物业行业进入有序健康的发展轨道。

7、物业公司缺乏合同意识观念问题
物业公司应树立合同意识，维护自身权益，推动物业管理纳入市场化，使业主与物业公司成为一种委托和受托的合同关系，并将双方应承担的权利、义务在合同中明晰，在发生问题时也有据可依。

二、《条例》立项论证的建议：
1、明确政府职能部门的责任与义务
物业管理涉及到市政、城管、社会保障、公共能源、财政、公安等方方面面，不是任何一个主管部门能独立完成，需完善各方面管理机制，建立各相关职能部门的联动机制，形成齐抓共管的局面。明确供电、供水等管线管理及维护责任界限，避免相互推诿现象的发生。

2、出台物业费收费标准细则
由于物业企业管理区域业态的不同，应根据不同业态制定不同的物业费收费标准，这样在收取物业费时可以有据可依，便于收取物业费。
国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”但是并没有要求物业服务企业将上述合同约定的内容在小区公示，以方便小区业主行使知情权。
“物业服务”既然是一种服务，那就应该明码标价，让业主明白自己享受的服务项目以及消费标准，
因此，建议此次立法可以要求将物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等业主关注的重大事项，在小区公示，加强与业主的沟通与联系，接受小区业主的监督。这样才能尽量减少有关物业服务及收费方面的纠纷，同时也可以促使物业公司规范服务、规范收费。

3、完善公共维修金制度
建议应立法明确共有设施、设备申请维修基金的标准。如不明确共有设施、设备申请维修基金的标准，则将不利于明确在哪些情况下属于物业公司应当进行的日常维修、养护和运行职责（该部分费用已包括在向业主收取的物业费中），哪些维修和养护属于应当使用维修基金的范围。

4、明确业主委员会及业主大会的职责及义务
业主委员会作为业主大会的常设机构，执行业主大会会议的决策，业主委员会日常工作经费应由全体业主承担，但现有法律规范中对经费的筹集、管理和使用未作规定。鉴于业主大会是决策机构，因此业主委员会活动经费的筹集、管理和使用应由业主大会决定，并应当将经费收支情况在物业管理区域内公布，以保证经费使用的公开透明，接受业主的监督，建议实施细则中补充。
在《物业管理条例》只规定了县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业物业管理活动中的投诉，而忽略了业主委员会在物业管理活动中的自律机制，建议立法增加业主委员会可以处理业主与物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

5、明确建委对业委会的备案和招投标备案是形式审查
目前建委对业主委员会和招投标物业公司的备案只是形式审查。但在涉及解聘、选聘物业公司的诉讼中，建委的这一形式审查，却被不少法院认为是实质审查，法院一般会认为业委会已通过了有关部门的备案，形式合法，来维护业主委员会的备案，这样将不利于法院公平审判类似案件，也不利于最大限度地公平、合理地解决小区纠纷。因此，我们建议，即使形式备案，也应在备案时必须具备《小区议事规则》和计算票权的标准，以利于发生纠纷或诉讼时，行政机关和法院判断业主大会的决议是否为业主真愿的表达。
在实践中，街道办事处、居委会，应按照《小区议事规则》和计算票权的标准来监督业委会争求业主意愿的过程，并应有物业公司的人员同时到场，以了解相关情况，（可以）使可能发生纠纷的各方，对整个业主大会情况有一个公开、透明的了解，这样可以最大限度减少各方因相互不信任所产生的纠纷。

6、明确居委会在物业管理中的权力问题
根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定，社区居民提出成立业主委员会的要求，必须由居委会筹备和召集，并由街道办事处进行指导监督。当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规时，街道、乡(镇)应当责令限期改正或者撤销其决定。该规定赋予居委会很大的权力，如果实践中居委会不作为，那么业主委员会就很难成立。另外居委会可以撤销业主委员会的违规决定，如果居委会动辄给业主自治组织扣上“违规”的帽子，业主自治的空间将大大受限，业主们还担心居委会权力过大，可能产生腐败或保护地方企业利益的行为。权力应当与职责挂钩，如果只有权力没有职责，那么必然导致权力滥用，因此建议立法制定相应的规则对居委会权力加以约束，以保证业委会的顺利成立。
另外,希望在本次立法中进一步明确社区居委会在业委会选举、以及新旧物业交接中的具体职责，发挥其积极作用。

7、希望将最高院最近出台的关于物业管理和物权法的两个司法解释的内容，体现在本次立法之中。
最高院最近颁布了两个司法解释，即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在解释中着重澄清了物业收费问题、住改商问题、车位问题、物业服务问题以及物业服务合同解除后的相关法律问题等，希望此次立法，对此有所体现。